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Melhores Práticas: Estruturando um Projeto EB-5

Uma pergunta comum recebida por nossa equipe de profissionais EB-5 é “Qual é a estrutura típica de um projeto EB-5?” A resposta pode ser complicada, por isso queremos compartilhar nossa experiência coletiva resultante de nosso trabalho em várias estruturas de projetos EB-5. Além disso, fornecemos um modelo de dívida de mezanino ajustável para servir como um ponto de partida simplificado para desenvolvedores de projetos EB-5, que pode ser modificado para a estrutura de capital específica de seu projeto.

Este artigo não deve ser interpretado como aconselhamento jurídico e você sempre deve trabalhar com o advogado apropriado para tomar decisões.

Principais partes envolvidas em um projeto EB-5

A primeira etapa em qualquer discussão sobre a estruturação de um projeto é entender as partes envolvidas na transação e determinar quais funções cada parte desempenhará. Os participantes podem ter várias funções em uma transação, portanto, é fundamental pensar sobre o impacto de certas partes no desempenho de determinadas funções.

Como um resumo geral, os principais participantes em um negócio EB-5 envolvem os seguintes atores:

  • Patrocinador do projeto (um incorporador imobiliário ou, para uma empresa operacional, o proprietário do projeto)
  • Patrocinador de capital (geralmente o mesmo que o patrocinador do projeto)
  • Patrocinador do centro regional
  • Gestor de fundos EB-5
    • O fundo EB-5 é normalmente estruturado como uma sociedade limitada ou LLC, com investidores atuando como sócios limitados ou membros e o administrador do fundo EB-5 atuando como sócio geral ou membro administrador do fundo EB-5.
  • Consultores de projeto
    • Advogado de imigração
    • Advogado de valores mobiliários
    • Desenvolvedor do plano de negócios
    • Economista
    • Consultores de serviço bancário / caução

Abaixo está uma tabela para ajudar a ilustrar as diferentes partes envolvidas em um negócio EB-5, as funções que desempenham, seu relacionamento com o projeto e com o patrocinador do projeto, e o momento de seu envolvimento no processo.FINAL-GRAPH

Esta tabela cobre as responsabilidades de cada parte e estabelece as bases para uma abordagem estrutural legal e comercial eficaz para o projeto.button-4

EB-5 Estruturação do Projeto – As principais decisões de estruturação

A próxima pergunta-chave é “Como o EB-5 se encaixará na estrutura de capital e o investimento funcionará como um empréstimo ou um investimento de equity?” Os investidores EB-5 sempre serão farão parte da estrutura de capital em alguma forma, sejam eles proprietários diretos de participações no projeto ou participações no fundo EB-5 (geralmente chamado de nova empresa comercial ou NCE). A NCE pode fazer um empréstimo para a empresa de desenvolvimento (a entidade criadora de empregos ou JCE) ou pode fazer um investimento de capital diretamente no projeto. A estrutura mais comum é a de investimento em dívida porque oferece mais padronização e proteção aos investidores, com um caminho claro para a saída.

Se estruturado como dívida, o empréstimo da NCE para a JCE pode assumir a forma de qualquer instrumento de dívida imaginável, com as diferentes prioridades, convenções e obrigações que vêm com cada tipo, como um empréstimo sênior, empréstimo de segunda posição ou um empréstimo mezanino. O patrimônio líquido também pode ser estruturado de várias maneiras. As decisões de estruturação de capital são específicas da transação e devem ser adaptadas às necessidades do projeto, aos investidores-alvo e à posição do capital EB-5 na estrutura de capital geral. Um experiente advogado de valores mobiliários pode fornecer orientação sobre algumas dessas decisões importantes e garantir que o projeto seja legalmente estruturado e comercializável para os investidores.

A EB5 Affiliate Network normalmente fornece a orientação abaixo sobre o uso de estruturação de capital vs. dívida para o investimento EB-5.

Capital próprio (Equity) :

  • Os investidores desempenham um papel mais ativo.
  • A estrutura é tradicionalmente usada em negócios menores, onde os proprietários do EB-5 estão diretamente envolvidos na gestão e / ou desejam retornos significativos.
  • Alguns mercados exigem mais de um investimento do tipo ações. Geralmente, os investidores na China preferem a preservação do capital a retornos no estilo equity. No entanto, outros mercados podem ser mais receptivos às estruturas tradicionais de equity.
  • Negócios mais antigos podem ter sido concluídos usando o modelo de capital antes que o modelo de empréstimo se tornasse mais comum.

Dívida:

  • Os investidores desempenham um papel mais passivo.
  • Os investidores preferem essa estrutura pela percepção de que é uma forma de investimento mais segura. A principal prioridade do investidor EB-5 típico é garantir um green card e garantir a preservação do capital.
  • Os instrumentos de dívida são frequentemente garantidos por garantias e têm prioridade sobre qualquer patrimônio líquido do projeto.
  • Há um caminho claro para a saída, pois os instrumentos de dívida têm uma data de vencimento.
  • A estrutura do empréstimo permite termos, convênios e obrigações mais padronizados.
  • O fundo EB-5 tem vários direitos com relação ao desenvolvimento de projetos.

Estruturação do Projeto EB-5 – Principais Funções e Responsabilidades

Após a definição da estrutura do negócio, a equipe pode começar a decidir os papéis e responsabilidades das partes envolvidas.

O organograma abaixo serve como um ponto de partida ao considerar a estrutura de um projeto. Para fins ilustrativos, estamos usando uma estrutura de negociação de dívida mezanino, mas isso pode ser adaptado para atender às necessidades individuais de qualquer projeto.NEW Structuring an EB-5 Transaction01 CROPPED NEW

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As Funções-chave de Cada Entidade 

As principais funções de cada entidade são descritas a seguir, com cada entidade numerada de acordo com sua posição no organograma de exemplo.

  • (# 1)Sponsor Parent: para um desenvolvedor maior, esse seria o nome reconhecível da empresa. Esta entidade pode ou não ser proprietária da (2) holding do projeto. Normalmente, o pai patrocinador será o gerente da holding, que é o verdadeiro proprietário do projeto. Essas entidades geralmente são mantidas separadas para limitar a responsabilidade da controladora patrocinadora em muitos projetos. Por exemplo, se uma holding fosse à falência, a matriz patrocinadora não faliria da mesma forma. Se a matriz patrocinadora e a controladora fossem a mesma entidade, a falência poderia prejudicar todos os projetos da matriz patrocinadora. Ter entidades separadas adiciona proteção para projetos e investidores e permite uma abordagem mais organizada entre, em alguns casos, muitos projetos para um único Sponsor Parent.
  • (# 2) Empresa Holding: essa empresa também é chamada de “patrocinadora do projeto”. Este é o proprietário do empreendimento / projeto. Esta é a empresa que possui o (3) Mutuário do EB-5. Normalmente, o patrimônio do desenvolvedor seria contribuído para o projeto por meio dessa empresa.
  • (# 3) Mutuário EB-5: Em uma estrutura de dívida mezanino, este é um “mutuário mid-co” ou “upstream”. Esta entidade é formada especificamente para o projeto, e seu objetivo é pedir emprestado os fundos EB-5 do (6) fundo EB-5. Isso torna o empréstimo mezanino estruturalmente subordinado a qualquer dívida sênior. Um novo mutuário EB-5 será normalmente formado para cada novo projeto e será específico para aquele negócio.
  • (# 4) Investidores EB-5: Os investidores EB-5 individuais investem no fundo (6) EB-5 adquirindo participações no fundo. Os interesses combinados desses investidores são reunidos para formar o fundo EB-5.
  • (# 5) Gestor do fundo EB-5: Este é o administrador do fundo (6) EB-5 e é responsável pela administração financeira do fundo. Se o fundo EB-5 for uma sociedade limitada, o administrador do fundo EB-5 serviria como o (5) parceiro geral do fundo EB-5. Da mesma forma, se o fundo EB-5 for uma sociedade de responsabilidade limitada, o administrador do fundo EB-5 serviria como membro gerente ou gerente da LLC. O gestor do fundo EB-5 pode ou não ser afiliado ao (10) centro regional ou à (7) empresa de desenvolvimento ou pode ser totalmente independente. O gestor do fundo EB-5 normalmente tem um dever fiduciário para com os investidores no fundo EB-5, portanto, se ele for afiliado à empresa de desenvolvimento, tal afiliação precisará ser divulgada e quaisquer conflitos de interesse normalmente precisariam ser dispensados por tais (4) investidores EB-5.
  • (# 6) Fundo EB-5: (4) As contribuições dos investidores EB-5 são agrupadas neste fundo EB-5, que é então investido na empresa de desenvolvimento do projeto (7). Se o fundo EB-5 for uma sociedade em comandita, cada investidor EB-5 adquire participações na sociedade para se tornar um sócio comanditário no fundo. Se o fundo EB-5 for uma LLC, cada investidor EB-5 adquire participações para se tornar um membro da LLC. Os direitos e funções dos sócios limitados podem variar de envolvimento mínimo a direitos de voto ativos. O fundo EB-5 faz um empréstimo ou contribuição de capital para o (3) tomador do EB-5.

  • (# 7) Empresa Desenvolvedora: esta é a empresa que possui diretamente os ativos do projeto (terreno, edifício, etc.) e é normalmente o tomador do empréstimo sênior para construção. Caso haja uma hipoteca ou um empréstimo garantido, a incorporadora normalmente garante o empréstimo porque é a entidade que possui os ativos do projeto.
  • (# 8) Banco / credor sênior: Os acordos de dívida mezanino normalmente envolvem um banco ou credor sênior. Este credor terá prioridade sobre a (7) empresa de desenvolvimento (ativos do projeto) e frequentemente registrará uma hipoteca sobre a propriedade. Frequentemente, o banco ou credor sênior e o fundo (6) EB-5 terão um acordo entre credores que descreve os respectivos direitos de cada credor com relação ao projeto.
  • (# 9) Gestor de desenvolvimento / desenvolvedor: Esta entidade é responsável por gerenciar o desenvolvimento do projeto. Normalmente, este é o gerente da (7) empresa de desenvolvimento e supervisionará as tarefas, incluindo construção, paisagismo, etc.
  • (# 10) Centro regional: O centro regional tem um acordo administrativo com o (6) fundo EB-5. O centro regional pode ser afiliado ao (5) gestor do fundo EB-5, mas não precisa ser. O relacionamento com o fundo EB-5 não é um relacionamento de propriedade, mas um relacionamento de serviço. Em alguns casos, o centro regional pode ser propriedade da (7) empresa de desenvolvimento. Nesses casos, as divulgações adequadas devem ser fornecidas aos investidores e quaisquer conflitos de interesse em potencial devem ser identificados.

Otimizar a estrutura de um projeto EB-5 de uma perspectiva de risco de imigração e risco financeiro é um empreendimento complexo e requer a entrada de uma equipe de consultores experientes com dados de mercado atuais. Este artigo tem o objetivo de servir como um ponto de partida para entender os principais participantes e estruturar as decisões envolvidas no processo EB-5. Entre em contato com a EB-5 Affiliate Network com qualquer dúvida sobre a estruturação de seu projeto EB-5.