Avaliação EB-5 Gratuita

Avaliando Capital EB-5 Para Projetos Imobiliários

O que torna o capital EB-5 uma fonte particularmente atraente de financiamento intermediário para incorporadores imobiliários são as baixas taxas de juros associadas à ausência de garantias de retorno. Normalmente, os investimentos EB-5 recebem taxas de juros que variam de 1% a 6%. Embora qualquer projeto imobiliário possa atender aos requisitos do programa EB-5, alguns projetos são particularmente adequados para essa fonte de financiamento. O quão bem um projeto corresponde ao programa EB-5 vai depender muito da localização geográfica do projeto e das oportunidades de emprego que ele cria.

Localização Geográfica do Projeto

O programa EB-5 tem um determinação de valor mínimo de investimento de US$ 1.800.000, a menos que o projeto esteja localizado dentro de uma área de desemprego particularmente alto (150% da média nacional) ou que atenda a certos requisitos populacionais. Essas áreas são conhecidas como áreas de emprego alvo (TEAs) e seu limite de investimento é de apenas US$ 900.000.

Os TEAs estão sujeitos a alterações à medida que as taxas de desemprego e a população mudam. Por exemplo, em 2018, a taxa nacional de desemprego era de 3,9%, portanto, para uma área se qualificar como TEA com base neste nível de desemprego, ela deve ter uma taxa de desemprego de 5,85% ou mais.

Para qualquer desenvolvedor interessado em adicionar financiamento EB-5 à sua estrutura de capital, a localização do projeto é uma consideração vital. Embora os projetos localizados fora das TEAs possam receber capital EB-5, poucos projetos o fazem. Para os investidores EB-5, investir em um projeto não localizado dentro de um TEA significa arriscar o dobro do capital sem nenhuma vantagem. Uma vez que os investidores EB-5 estão buscando o status de residente permanente nos EUA e não retornos fortes, eles buscarão projetos com o menor risco financeiro.

Projetos localizados fora dos TEAs ainda podem atrair capital EB-5, mas tal sucesso é tipicamente baseado em relacionamentos, apelo exclusivo do projeto ou uma taxa de retorno mais alta.

Criação de Emprego Esperada do Projeto

O programa EB-5 exige que cada investimento produza pelo menos 10 empregos de tempo integral elegíveis. Esses empregos devem ser criados dentro de dois anos após a aprovação da petição de imigração do investidor EB-5 (Formulário I-526) pelos Serviços de Cidadania e Imigração dos Estados Unidos (USCIS).

A forma como a criação de empregos é calculada depende da forma como o projeto está recebendo capital EB-5. Se o projeto estiver recebendo capital EB-5 diretamente de um investidor estrangeiro, apenas empregos criados diretamente pela nova empresa comercial podem ser contados. Para projetos patrocinados por um centro regional designado pelo USCIS, no entanto, empregos indiretos e induzidos podem ser contados além dos empregos diretos.

Trabalhos Diretos, Indiretos e Induzidos

Os empregos diretos são aqueles criados diretamente pelo projeto. Esses empregos devem ser em tempo integral, cargos permanentes preenchidos por trabalhadores dos EUA – também, eles não podem ser preenchidos por investidores EB-5 ou seus familiares dependentes. Os empregos de construção podem ser contabilizados para o requisito de criação de empregos EB-5, desde que o período de construção do imóvel seja de 24 meses ou mais.

Os empregos indiretos são aqueles criados como resultado das necessidades do projeto. Esses empregos auxiliares são criados por meio do gasto de fundos do projeto em materiais, suprimentos e quaisquer serviços necessários de corretores de imóveis, engenheiros, arquitetos e assim por diante.

Os empregos induzidos são aqueles criados pelo impacto econômico do projeto na região, visto que as pessoas empregadas pelo projeto (diretamente) e aquelas empregadas por causa do projeto (indiretamente) gastam seu dinheiro.

Embora os empregos diretos possam ser demonstrados com bastante facilidade, os empregos indiretos e induzidos devem ser calculados usando metodologias de previsão econômica ou estatística aceitas e demonstrados em um relatório econômico confiável, normalmente preparado por um economista.

Excedente de Projeto e Risco de Imigração do Investidor

Os desenvolvedores que se afiliam a um centro regional têm uma vantagem de marketing distinta, pois seus projetos podem atender mais facilmente aos requisitos do EB-5 contando trabalhos diretos, indiretos e induzidos. Embora o programa EB-5 exija apenas 10 cargos por investidor, ter um maior número de empregos criados que podem ser contados para a exigência de emprego do investidor diminui o risco de imigração, criando ”excedente de empregos”.

Os projetos imobiliários com maior probabilidade de levantar capital EB-5 com sucesso são aqueles com pouco ou nenhum risco de imigração. Os investidores do EB-5 serão atraídos para projetos que criarão a reserva de empregos necessária apenas por meio dos gastos com construção. Projetos com construção em andamento podem até mesmo criar o número necessário de empregos por meio de despesas de construção antes de receber qualquer capital EB-5 – e se um investidor EB-5 fosse investir em tal projeto, seu risco de imigração seria efetivamente eliminado, o que é muito atraente.

Por outro lado, por causa das restrições do programa EB-5, qualquer financiamento ou atrasos na construção podem ter sérios impactos sobre os investidores EB-5. Projetos com maiores riscos de atrasos, deficiências ou excessos – e especialmente aqueles que dependem de um certo nível de capital EB-5 para conclusão – serão menos atraentes para potenciais investidores EB-5.

A criação de empregos está no centro do programa EB-5 e, portanto, projetos imobiliários que criarão (ou criaram) os empregos necessários – e, portanto, têm baixo risco de imigração – são provavelmente excelentes candidatos para o financiamento mezanino barato disponível através do EB- 5 investimento.